Residential property and body Health: Looking for the Healthy Residence with Most Investment Value

中国国际贸易中心

2012.04.06

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【主持人】：各位朋友，各位搜狐焦点的网友大家下午好，欢迎参加城市住宅与健康养生——寻找最具投资价值的养生住宅的论坛。当人们对健康的追求从单纯追求身体上的健康，到对居住品质、物业服务提出了更高的要求，健康元素开始成为房地产开发的又一风潮，“养生”一词，也逐渐演化成中国房地产的重要底色之一。今天首先隆重的介绍一下参加今天论坛的七位嘉宾，他们是：
中国城市商业网点建设管理联合会副会长 杜猛

地产独立评论人、购房专家 冯国亮
三磊设计都市与住区事业部设计总监 李丹
清华大学都市文化研究中心副主任 陈柏旭
鸿坤罗纳河谷营销总监 吴燕
纳帕澜郡项目营销经理 张一
金网络地产顾问 夏昉

首先我想问一下杜猛老师，中国休闲养生房地产现状，以及发展的状态？

【杜猛】：大家下午好，谈一点个人的感触。一直在学校搞区域研究方面的工作，休闲地产，地产界概念太多，商业地产、旅游地产、休闲地产、体育地产各式各样的。但是休闲，我认为是一个大概念，应该说是到商场里面买东西，属于休闲吗？属于休闲。但是休闲是一个非常高雅的名词，就像说潇洒一样，能够慢慢挥洒时间的人才叫做潇洒。同样的道理，休闲的人员，需要很时尚，或者很有一定感觉的人才会是休闲的人员。你的群体一定以休闲潜力的人，以及有眼光的人才是休闲的人，也是一个地产界的概念，这是对休闲的一种认识。但是从休闲、从投资而言，对休闲地产的打造而言，它无外乎不能离开土地，通过各种元素，包括旅游的元素、购物的元素、投资的元素聚合到休闲上来，但是万变不离其中它还是一种投资的行为，不完全以居住为由。

休闲地产未来的投资很大，据不完全统计我们亚健康人占到75%以上，真正的健康人很少。大家会对休闲娱乐，或者以健康为主体的休闲形式越来越关注。因为我们都市人生活节奏太高，钱是挣不完的，大家越来越重视钱，特别是我们中国人，频率太快，就像我们高铁一样，现在终于降下来了。我们不停的提高时速，我们的速度能不能慢一点？让我们灵魂跟上，让我们的国民经济运营得更健康一点，让地产经济运营得更健康一点，这样需要把速度降几个节奏，让我们国民能够跟得上来，让我们身体更健康，让我们国民经济运营更健康。休闲的形式可能是我们未来的主题，只不过我们国家的词汇太多，只是用休闲来代替，是一种生活的方式和态度。这样一来运用综合的要素来形容对地产的投资，或者对投资人的打造，它可能是我们的未来。

像今天的房展会一样，应该说从94年第一届，就在这个地方开北京第一届房展会，我大概参加了十几届。像今天的房展会具有国际化的，这是第一届，我们知道年年来过房展会的同志都非常清楚，没有像这样的国际化。而国际化的住宅，大部分是以休闲为主。我认为我们关注于休闲，关注于休闲投资，特别像搜狐这样的门户网站，能够在房地产频道中，把休闲地产上升到一个很重要的话题。我认为虽然谈得比较浅，但是很重要。

休闲的蛋糕到底有多大呢？我们国家除了住宅地产，比较有代表新的住宅产业，除了城市综合体，商业地产，其他的地产，如果非要划一个概念的话，再加上所谓的工业地产都属于这一块。城市综合体一块，住宅一块，产业一块，其他大部分严格来讲都属于休闲的盘子。严格意义上对一些郊区项目，或者远郊项目，相当的一部分住宅也属于休闲产品。它不是第一居所，它不完全是投资的概念，它还有综合意义，休闲的概念在里面。实际把握这个概念多元化，概念的成分比例华了。但是实际休闲的成分也在多元化，我认为我们能够狭义的购置一套既能够休闲，又能够投资，还能够居住，还能够旅游观光，更重要的提升健康， 比如这边威海的项目并不贵，买一套房子几十万，你会发现你的生活质量在提高，你活得很自我，生命质量更高，投资回报率也很高。看准了一些休闲项目，看准了一些住宅项目去投资它，也是一个很好的选择。

对于开发商来讲，现在因为住宅项目在城区越来越限购，到不限购的地区去买房子，也不是个好事。大都市这种投资，黄金的十几年已经过去了，我们现在是限购，总有一天我们国家的政策会代替限购，那就是限售，不打击刚性需求。但是限售，十年不允许卖房，炒作的行为也有。未来我讲用休闲的方式去解决今天的个人投资行为，可能是一个非常有效的选择，特别是在沿海一些城市，或者旅游渡假的城市，因为我们资源非常稀缺的。我先谈到这里，有什么不当的地方请大家批评，谢谢！

【主持人】：谢谢杜老师，可以看到海外住宅项目，休闲养生元素无处不在，我想问一下购房专家冯国亮老师，您眼中休闲养生的现状，以及购房者，在座很多都是潜在的购房者有什么建议？

【冯国亮】：大家下午好，很高兴在这里和大家共同就休闲养生的地产话题进行交流。过去这些年里我们说休闲养生的兴起，大家是有目共睹的。为什么出现这样的情况呢？在国际旅游和休闲养生他们的统计，一个国家和地区人均收入达到3000到5000美金的时候，这个地区和国家的它的养生休闲产业会爆炸性的增长。过去这些年我们能够看到我们国家休闲跟养生房地产得以迅速的发展，其实也是一个例子，大家说是这样的情况吧。

就发展趋势而言，有三个发展趋势，第一个呈现多元化的趋势。我们说养生和休闲的需求是多元化的。那么它所带来的产品的需求也是多元化的，在过去的这些年里面，我们大家能够看到，休闲养生的酒店，休闲养生的会所，还有旅游渡假村等等，可以说产品类型丰富多样。

第二个方面现在正在呈现一个复合化的趋势，你会发现在临近沿海的一些城市和区域，出现了这种大型的复合性休闲养生地区和地产项目，现在是越来越多。有的项目大到一个项目就有十几平方公里，是把多种产业。比如养生的产业，健康的产业，休闲产业，还有教育产业等等综合到一起，形成了一个以休闲养生为主的健康休闲产业复合型的社区。

另外一点伴随着休闲养生地产的发展，这一方面的竞争正在日益激烈，随着竞争激烈多样化程度也在不断的提高，首先服务水平在不断的提高，另外也能够看到它的设计方面的专业化水平也在提高。因此，我们说从整体上来讲，目前养生休闲地产，正在处于一个快速发展的阶段，并且在日后也会越来越专业化，越来越复合化。

【主持人】：休闲养生需要什么样的环境，城市住宅设计有哪些亮点需要体现，清华大学的陈柏旭博士，另外三磊设计总监李丹老师，我想分别请两位介绍一下健康养生的一些元素。

【陈柏旭】：在座中老年同志很多的，说一下关于养老地产。因为中国现在养老，老龄化的趋势比较厉害。所以这两年发展比较热门，最近三年发展比较热门的门类就是养老地产。养老地产从资金来源来说，保险公司资金不允许投在一般性商业地产，只能投在养老地产，或者持有的办公楼两种物业，所以说养老地产是资金来源比较充足的一个类型。在中国最近三年开发得比较热，但是多数项目还是有一点挂着羊头卖狗肉，实际上作为养老地产，有一个名词CCRC，持续照护退休社区，主要指的老年人退休以后，能够得到一天24小时健康的护理。对于刚刚退休的老年人，更多是一个社区，不光是老年，孩子、学校、活动、这些设施组合在一起形成比较有活力的社区，形成一个互助的形式。先交一部分钱，比如交比较多的钱，然后老年人走的时候这个钱再退还给家里人。

还有一种方式，老年人有房子，把自己的房子抵押给银行，银行给相应的回报。这种形式在国外用得比较多，在国内也是刚起步这样一个阶段，在北京现在也就有太阳城什么的。未来五年到十年时间内，这样的产品可能适量会越来越多，我们现在研究大概把老年人社区分成三个主要的类型，一个是在现有的城市区域里，改造一两栋楼，底下有服务中老年人服务设施。第二种郊区比较综合的老年人社区，第三种类型在小区做若干个这样的项目。这三种类型现在基本在跟UCA的著名的养老机构，一起合作做成养老运营的设施。这是我简单介绍关于养老方面现在的发展情况。

【李丹】：谢谢大家，给我这个机会来跟大家进行交流，我是三磊设计公司的建筑师，我是以建筑师的观点来和大家做一个交流。关于养生住宅新的思潮，也是最近这段时间出来的。其实它的很多内涵以前并没有，实际也表现出中国差不多到20年左右的房地产市场的培育，不断提升标准的一个基本的要求。从这一点上看养生具有本身自身的含义，这个含义不断的被放大，也扩展到我们的生活，是我们自身对于生活追求高标准的一个理念。从建筑设计的角度来讲，从市场，还有品质也有一些，我觉得刚才主持人提的问题我是这么想的。
　　第一个，从房产的持有来看，因为不是一个短期的行为，是一个长期的行为。所以在选择的时候，应该有很多要素。这个要素从我自己来看，在设计过程中不断的去整理，不完全，但是也体现了各方面的因素。首先第一个，现在养生住宅不仅仅限于北京市，或者北京市周边，已经扩展到全国好的风景区域，和水滨、海滨区域，山区，今天看房展已经拓展到国外了，说明中国人已经走向世界的机会越来越多。首要的因素，是自己本身要能够保证交通需求和医疗需求，这个是养生理念第一个要考虑的需要。它不是第一居所，是一个休闲居所，作为它来说必须有这两条最基本的要求。第二个，大的区域环境，区域环境决定了它的品质，包括它刚才提到的交通问题，空气质量问题，水质问题，这些都对我们生活和健康会有影响。这两条从区域环境上必须做一些判断。大环境是首要的。第二个问题是小环境，小环境是通过规划设计和整个系统的调整，营造出一个健康的环境。这两条是第一个要遵守的。

第二个就是设计标准，现在咱们国家推行节能住宅的标准，这个标准在我看来，如果达到的话，一般的住宅都比较能够节能和绿色的，在这个基础上我们做设计的时候，还有国家的标准的、绿色的一星两星三星的标准，一般来说达到两星水平非常的好，一星是比较低的。在这种情况下要考察它在设计的时候做的技术的基础工程是什么，是不是有这种绿色的、环保的标准。这种标准意味着我们节能住宅。还有其他的因素，无障碍设计，在我们现在设计里面已经变成最基本的要求，当然不同的项目程度不同。这时候从设计的角度要考虑，无障碍设计的基本条件是存在的。除了自己的交通意外，还有日常生活的空间要求，所以将来再到一定年龄以后的使用做准备，这是很重要的因素。

同时还有一个以前不太重视声环境的问题，以前最重视采光、通风，声环境现在在设计里面考虑两个因素，第一个是环境声环境，就是整个居住区域，或者说组团，跟周围的道路、城市一种衔接关系。这种衔接关系的好坏，会影响到我们自身居住区内部的声音的噪声的程度，这种设计也是比较专业的。第二个就是在设计里面，有和声的这种设计，和声的设计应该有更多的考虑。还有日照是最基本的，另外一个，我们发现在现有住区里面风环境的概念不断被提出来，风环境，虽然自己能够通风、采光，但是在冬季和夏季，包括春秋风最大的时候，整个风压设施也非常重要，跟我们气密性有关。我想这些因素都是我们认为在选房的时候要考虑，要提出，要重视。所有这些因素达到以后，再加上大的区域环境，才是一个好的环境。剩余的就是户型、大小，这些都是我们考虑的因素。我就提这些建议，谢谢大家。

【主持人】：谢谢李丹老师，非常专业的讲解不知道对大家有没有帮助。今天到场有一些项目方面的代表，先请鸿坤罗纳河谷吴燕女士对本人项目做一个介绍。

【吴燕】：刚才听了各位介绍，我想真正高品质休闲养生住宅，并不在于房子有多大多奢华，而在于离城不离城这种距离，和空气的湿度，包括水域周边的环境。我们项目整个距离国贸45公里，驱车30分钟可以到达，而且我们自然环境很好，一墙之隔占地两百公顷的天下第一城，国家4A级景区，就在我们项目东侧流落。这样的地理位置作为休闲养生地产是得天独厚的。从小环境来讲，我们自身项目也是通过大尺度入户花厅、电梯入户，让每一户都充分享有大面积花园，使每一户都有超大使用率，让每一户在家里享受到休闲渡假的生活，包括建了2500平米红酒生活馆的场所，基本介绍是这样一个情况的。也欢迎所有在场嘉宾和朋友们可以去罗纳河谷看一看我们这样的项目。

【主持人】：第二位是纳帕澜郡营销经理张一女士。

【张一】：大家好。非常感谢搜狐焦点提供这样一个机会，大家能坐一起，共同探讨养生地产的问题。前面几位学者和专家所说的，都是开发商运作项目实际会遇到的问题。我先自我介绍一下，我来自北京纳帕地产，是纳帕澜郡项目经理。纳帕地产在北京、上海、昆山、哈尔滨、西安包括武汉都有项目。我们在北京最开始做的就是纳帕溪谷和纳帕尔湾两个别墅项目，对周边环境一直很看重。包括纳帕澜郡这个公寓项目在内，拿地的时候对地理位置、周边环境、空气质量都做了评估，我们现在谈地产养生，我觉得最重要的就是要看以上说的这三点。

以纳帕蓝郡这个项目为例，周边集合了北京最好的温泉资源，像九华山庄、龙脉温泉等，周边还聚集了采摘园、农业园、蔬菜基地，自然环境非常好，资源丰富，我们也是基于项目这样的资源优势，提出三生社区的概念。项目细节设计也都以宜居为初衷，户型设计南北通透或是全部朝南，项目南侧有一个森林公园，打开窗户，空气非常好。距离龙脉温步行仅需5分钟，泡汤是非常方便的。舒适、温馨、便捷是开发商做这个项目的风格。

从温总理讲话之后，开发商考虑到实际市场的情况和预期，纷纷做了调整，现在大多以价换量。我们这个项目也做了相应的调整。开发商之前一直在做别墅项目，对建筑质量要求很严格，投资也大，我们台地设计，立面成本相对高，加之土地成本，在价格调整之后可以说是低价向外销售，与市中心的房子相比，居住环境、空气质量要好的多，而价格比市中心要便宜很多，可以说对客户有很大的吸引力，可以说是改善型刚需的首选。谢谢大家.

【主持人】：谢谢张一女士，下面有请金网络代理夏昉先生做一下介绍。

【夏昉】：大家下午好，我是金网络地产顾问公司负责纳帕蓝郡全案营销负责人，简单跟大家探讨一下养生地产。从2011年年初开始，我一直做北京市区周边，像六环外、五环外这样的项目，由于现在面临城市住宅用地供应日益减少，更多消费者面临选择住房要五环外、六环外这样的地区，在之前十年，这类地区我们触及的很少。当前来看，这些地区通过逐步完善了市政交通，商业配套也逐步完善，包括周边更大的辐射区，譬如像大兴、昌平，包括房山，都已经形成了很完整的交通网络和商业配套。广大消费者和我们购房老百姓已经非常认可这些区域。但在更外围的区域，我们除了交通和成熟的配套是不够的，还要有区域的特色，比如养生。从去年全国提出的养生住宅来看，最早提出的主要是资源丰富的城市，像沿一些沿海城市，比如海南、烟台包括北戴河等。刚刚几位专家也提到了，大家最初的梦想是要做成一个养生度假圣地，而容易忽略的是客户的购房需求和居住需求。在这一点上，包括纳帕蓝郡等地产项目，通过资源整合的形式更多的去满足客户的需求。

众所周知，在北京找一个好的养生资源是比较难。北京自古形成的养生概念是什么？公认的说法，北京养生看昌平，昌平养生看的就是小汤山。历史上对汤泉行宫有记载，汤泉只有北京小汤山是水质最好的，泡汤从明清一直延续至今。我们在做纳帕蓝郡这个项目的时候，讲周边的龙脉温泉、九华温泉资源进行整合，提供给客户更多的服务。另外，我们也在整合周边的有机蔬菜资源，为业主提供一个绿色、环保、放心、专属的生态蔬菜庄园。在这里业主可以全程监控蔬菜播种、开花、结果的全过程。每周运送上门，业主足不出户就可吃到新鲜的有机蔬菜，将养生落到百姓日常生活中去，这是我们一个全新的尝试，也是北京首家将有机资源与购房者结合的项目。月底我们纳帕蓝郡庄园会有一个正式的签约仪式，届时也欢迎各位大驾光临。

【主持人】：我这里想追问一个问题，您刚才提到有很多购房者考虑滑雪，有山有水，对于不同的购房者来说，它的选择题是不一样的，你怎么做这样一个选择呢？

【夏昉】：每个购房者、消费者心目中的地图是不一样的，每个购房者都有自己心中一块购房的版图，都有自己的方向感。我们抓住项目所在区域里面所有资源，将它们很好的糅合在一起。我们向消费者表达我们不是单纯靠价格销售房子，我们要给大家展示的是一个性价比，这个性价比是怎么来的呢？除了我们项目之外，还有对周边资源的整合，让我们业主可以充分享受到这样的生活方式，也是刚才几位专家提到的，让客户享受这样一个养生生活，这是我们做的一个初衷。

【主持人】：回到今天论坛的主题是寻找最具价值的养生住宅，面对下面这么多朋友购房者们，我相信在座的各位嘉宾都有建议给大家。

【张一】：首先说一下，只代表我个人意见。我是开发商，同时我也是买房人。我来北京已经十几年了，买第一套房的时候真的是刚需 ，到目前为止我也只有一套房。与我们项目一样，很多也是刚需型客户，也有部分改善型的。在开发一线会发现，很多购买我们项目的客户都是看重周边的资源，下班回来可以去泡泡温泉，非常方便，空气也很好，项目离滑雪场也很近，去郊游也方便。

开发商的第一个项目纳帕溪谷别墅也是在小汤山区域，看重的就是这里的温泉资源和环境优势。我们没有离开小汤山，在这里又做了纳帕澜郡高端公寓。户型从68平米到130平米，建筑理念和我们别墅是有相通的地方。无论是刚需还是改善型需求，我们的产品的都以舒适、宜居作为初衷。68平米的一居，卫生间也有窗，保证空气流通。周边也是汇集了品质很好的养生资源。像九华山庄，泡汤、体检、健身设施都非常好，再有像小汤山疗养院，离项目也很近。

我们现在选择的有机蔬菜资源是和农科院下属机构联手合作的专属有机园区。很多的时候，是想到我们的客户能够住在纳帕澜郡里面，享受全套的有机蔬菜的配送，享受更多资源服务。食品问题现在很严重，人们也很关注。人们经常提到，现在蔬菜没有蔬菜的味道，种植、肥料、农药都会影响蔬菜的品质。在纳帕澜郡庄园里，全部是有机种植，无公害，无农药，营养健康的蔬菜运送到每位业主家中。开发商所提的养生地产，更多的把工作做到实处，要站在客户的角度实地着想，客户需要什么，我们能做些什么，这是我们这个项目在做养生地产的一些经验，我也希望在坐的专家、各位到场的朋友，主持人，有时间可以去我们纳帕澜郡项目转一转，陪陪家人泡泡温泉，泡汤对身体真的是很好，谢谢。

【杜猛】：这个问题我是这样理解的，买市区的房子买近不买远，买贱不买贵，买小不买大。这是市区房子的特点。休闲地产，第二居所买远不买近，买廉不买贵，买大不买小。一定要买那些便宜的，投资回报率高的，发展趋势强的。你市区不要，要不你有奔波之苦。你每天作为第一居所和第二居所购房特点是不一样的，作为休闲来讲，我们国家是全世界旅游资源和休闲资源最多的国家，去过欧洲的人非常清楚，看看阿尔卑斯山，我们中华民族我们汉人，是社会上最会休闲的民族，最会养生的民族，只不过改革开放三十年，把我们休闲的理念全打破了，一股脑为了高成长，为了高效率，为了高发展，都投入到了生活之中，高节奏，我们健康放到到了第二位，速度放到了第一位。大家购买群体越来越多的去购买休闲地产，你购买这种房子的时候，我不是专家，我身边的冯老师是购房绝对的专家，一线的专家，搞开发，搞研究不如我，但是搞买房子他绝对比我强，还是请他谈更好一些，谢谢各位。

【冯国亮】：确实过去这些年有很多朋友有购房需求来找我，我也做了很多研究，今年也推出15套购房的享受，专门为购房者来服务的。今天简单就购房的问题和大家讲几点，首先我认为购房这个事情一定从自己实际需求出发，很多人问我到底该不该买房，我后来反问他们我怎么知道你该不该买，如果让我来分析的话，我一定要把你具体实际情况，实际的需求，然后你的家庭经济状况，你的偏好等等了解清楚之后，我还是要给你提一些建议，但是一定要从自身的需求来出发。是这样的情况吧？因此，我给大家提第一条建议，在购房之前，一定要想清楚，到底自己的需求是什么？什么时候买比较好。

第二个方面，我给大家提的建议，买房一定要顺应经济与房地产的周期，过去这些年我们说房价快速上升，很多人通过它使自己的资产保值增值，我看到有一些家庭房产升值收益是过去两口人工作收益大概两倍左右，顺应了这种周期可以获得资产保值增值，但是有一些周期，尤其到高点，尤其去年和前年的时候，我建议大家不要买，为什么呢？因为政府政策角度来讲，也是为了保护购房者，现在已经到达一个高点，如果到一个高点买的时候，等你交房可能回落有20%、30%，到时候会有很多问题出现，所以对大家是有保护性。2008年10月30日也是房展会的论坛，我的题目是未来半年是购买自住房的黄金期，那时候我认为08年11月份到09年五一之前是购房黄金期。而今年我认为是购房的机遇期，当房价在往下下行过程中，会有很多的比较好的机会出现。如果你是比较专业的话，这样就可能抓住一些比较好的机会，能够实现你的购房需求，或者实现家庭资产保值增值，

另外给大家提第三条建议，购房的时候，不仅仅要看房价，有人说还要看均价，我告诉大家房价总体平均走势，它是有特定含义的，因为这里购房的实际上情况也不一定相符。我给大家提一个建议，你关注到你想要买的某一个区域，你研究它的区域和楼盘的价格的走势，有针对的来分析这个房价的走势。另一方面买房不仅仅要看房价主要看性价比，和总价。今天在这里简单和大家分享这样的三点。第一购房要从实际的需求出发，第二，购房一定要顺应着房地产与经济的周期，第三点，购房的时候，不仅仅要看房价，而更加要关注性价比和总价。今天就先讲到这里，谢谢大家。

【李丹】：关于买房子的话题，我举一个例子，给大家借鉴，我有一个建筑师的同事，他基本上是每设计一套住宅，最终就在里面买一套房子，大小不论。这个我想说明什么呢？第一个，我们先不去论它设计好与不好，从另外一个角度来说明一个问题，说明它本身对于住宅非常了解，对设计和建造非常了解，这样的话，他才有信心，有胆量去每设计一套住宅就买一套房子。这里面我们一般的住宅周期是从设计到施工完成差不多三年的时间，他每三年就增加一个固定资产的份额。我想说的刚才前面说的话，结合起来，因为你对这个住宅的了解，你才有信心和勇气，有愿望去把它买下来。我们建议是说很多因素，但是最终要把技术因素去掉了解得更多一些，这样对自己会更有利，谢谢。

【吴燕】：作为开发商代表当时做罗纳河谷的时候，也充分考虑这个项目独立属性，当时定位这个项目作为休闲养生，包括现在已经从已购客户来看，为什么这么多客户选择这个项目，主要看中周边的一些配套，例如旁边总占地200公顷国家4A级景区和我们一墙之隔，还有27洞国际高尔夫球场，这个项目是公园地产和高尔夫地产结合在一起，自然属性决定一年330天空气质量在2级以上，包括项目北侧跟南侧两条河交结，很多消费者考虑这个项目，不光考虑到户型，考虑到区间面积，更看重项目周围的配套。结合这个，我们重点打造的项目也是性价比非常好的，这个项目所处行政区域在河北，实际跟通州仅一街之隔，正好是不限购这样一个政策，特意推出来超大面积的赠送，让它的性价比非常超值。我觉得从休闲养生地产来看，不管是大的，还是贵的，我觉得最适合自己的心目中真正在那里居住，你会感觉到空气质量的，居住环境才是最适合你自己的，谢谢大家。

【主持人】：适合自己的才是最好的。因为时间的关系，今天的论坛到此结束。谢谢大家！